전세 사기 예방을 위한 등기부등본 체크포인트

최근 뉴스에서 연일 보도되는 전세 사기 피해. 2025년 현재도 여전히 증가 추세를 보이고 있습니다. 전세 사기를 예방하기 위한 첫걸음은 **등기부등본을 철저히 확인하는 것**입니다. 오늘은 실제 등기부등본 열람 시 확인해야 할 핵심 체크포인트를 단계별로 안내드리겠습니다.

1. 등기부등본 기본 구조 이해하기

등기부등본은 크게 세 부분으로 구성됩니다.

• 표제부: 부동산의 물리적 정보 (주소, 면적, 구조 등)
• 갑구: 소유권 변동 사항 (소유주, 소유권 이전 이력)
• 을구: 근저당권, 가압류 등 권리관계

전세 계약 전에는 반드시 **갑구와 을구를 중심으로 확인**해야 합니다.

2. 소유자 확인 (갑구)

가장 먼저 확인할 것은 현재 소유자가 누구인지입니다.

• 계약 상대방(임대인)과 등기부등본상 소유자가 동일한지 확인
• 공동소유일 경우, 모든 소유자로부터 임대 동의를 받았는지 확인

✔️ TIP: 대리인 계약 시 **위임장과 인감증명서**를 반드시 확인해야 합니다.

3. 근저당권 및 가압류 확인 (을구)

전세 사기의 가장 큰 위험 요소는 **근저당권 설정**과 **가압류 등록**입니다.

• 근저당권: 채권최고액이 매매가 또는 전세가 대비 과도하게 설정되어 있으면 경매 시 보증금 미회수 가능성 큼
• 가압류: 금융기관, 개인 채권자가 이미 가압류를 걸어둔 상태일 수 있음

예시:
전세보증금 1억 5천만 원, 근저당권 채권최고액 2억 원 등록 시,
경매 진행 시 선순위 근저당권자가 우선 변제를 받아
보증금 전액을 돌려받지 못할 수 있습니다.

4. 채권최고액과 보증금 비교하기

등기부등본의 **채권최고액**은 실제 대출금보다 10~20% 높게 설정됩니다. 그러나, 채권최고액이 전세보증금과 합산해 부동산 시세를 초과한다면 매우 위험하다고 판단해야 합니다.

✔️ 간단 계산법:
부동산 시세 – (선순위 근저당권 + 전세보증금) = 잔여가치
잔여가치가 마이너스이면 전세 사기 위험 신호입니다.

5. 말소기준권리 확인하기

경매가 진행될 경우 **말소기준권리**보다 뒤에 설정된 권리는 모두 말소됩니다. 그러나, 전세보증금이 확정일자를 받아도 **말소기준권리보다 후순위**이면 우선 변제권이 사라질 수 있습니다.

따라서, 말소기준권리보다 앞순위에 근저당권이 있는지 반드시 확인해야 합니다.

6. 등기부등본 발급 시기

등기부등본은 **계약 당일 혹은 전날** 다시 발급받아 최신 상태를 확인해야 합니다. 며칠 전 열람본은 의미가 없습니다. 계약 당일 등기부등본을 발급받아 최종 권리관계를 확인하고 계약하세요.

7. 결론

전세 사기는 정보 부족에서 시작됩니다.
계약 전 등기부등본을 반드시 열람하고,

• 소유자 일치 여부
• 근저당권, 가압류 유무
• 채권최고액 대비 보증금 안전성

을 철저히 검토하세요.

추가로, 전세보증금 반환보증 가입을 통해 만일의 사태에 대비하면 보다 안전한 전세계약이 가능합니다.

앞으로도 2025년 최신 부동산 안전거래 정보를 체계적으로 업데이트해드리겠습니다.

---

※ 본 글은 2025년 7월 기준으로 작성되었으며, 계약 전 반드시 공인중개사와 법률 전문가의 자문을 받으시길 권장합니다.